Экономическая эффективность эксплуатации "Интеллектуальных объектов"
Для понимания важности затрагиваемой темы начну с краткого анализа основных рыночных тенденций в области коммерческой недвижимости.
На сегодняшний день спрос на качественные офисные и торговые помещения превышает предложение. Значительные объемы недвижимости, вводимые в эксплуатацию, не решают вопроса дефицита качественного предложения на рынке. Вместе с тем, непосредственные потребители офисной и торговой недвижимости – арендаторы и посетители – сегодня также предъявляют повышенные требования к качеству объекта, включая: техническую оснащенность и комфортность объекта; перечень предлагаемых услуг и уровень предоставляемого сервиса.
Метаковский Матфей директор управляющей компании Property Lab | По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости в России сегодня находится на стадии формирования. При этом растущая конкуренция (среди собственников, управляющих компаний, арендаторов) инициирует появление новых услуг, расширяются масштабы деятельности московских и региональных компаний, поэтому на рынке остаются наиболее сильные, перспективные и гибкие игроки.
Кроме того, актуальность получает проблема индивидуализации объектов недвижимости. В большинстве случаев объекты по своим техническим параметрам идентичны, что затрудняет выбор того или иного объекта. Таким образом, перед собственником объекта недвижимости все чаще остро встает вопрос о том, за счет чего можно добиться успешности проекта относительно иных существующих предложений. Одним и способов обеспечения необходимой доходности коммерческой недвижимости является применение так называемой "интеллектуальной системы управления" зданием. Интеллектуальных объектов в России пока немного, но, с ростом объемов коммерческого строительства и с усилением описанных выше тенденций, ситуация в этой области активно меняется. Высокотехнологичные системы становятся неотъемлемой частью современных объектов недвижимости. |
Важной составляющей "интеллектуального здания" является единая система управления зданием (BMS – building management system), т.е. диспетчерский пункт, который позволяет эффективно обслуживать современные объекты недвижимости в безаварийном режиме.
Единая система управления зданием подразумевает не только максимально комфортные условия для тех, кто работает в здании, но и сокращение временных, человеческих и финансовых затрат на эксплуатацию объекта в целом.
Особенно актуальным это стало сейчас, когда есть понимание того, что стоимость энергоресурсов будет расти на 25-30% ежегодно и к 2011 году сравняется с европейскими показателями (около 0.15 Евро за 1 кВт электроэнергии). Поэтому вопросы энергосбережения вскоре выйдут если не на главное, то на одно из первых мест.
Владельцы зданий уже сейчас сталкиваются с вопросами оптимизации текущих затрат при эксплуатации объектов.
Одним из наиболее эффективных способов оптимизации затрат на эксплуатацию объекта (уже на этапе проектирования и строительства) является использование системы управления затратами, так называемую BMS. Отсюда следует очень простой вывод: когда здание строится, в нем с самого начала должны быть заложены технологии, которые позволяют экономить.
Это касается не только систем диспетчеризации и управления, но и непосредственно самих инженерных систем. Изначально их следует проектировать так, чтобы они соответствовали современным требованиям, и ими можно было управлять централизованно. Каждая система (вентиляция, кондиционирования, водо- и теплоснабжение, лифты, электроподстанция и пр.) должна быть реализована с использованием современных технологий, иметь свою локальную автоматику, которая позволяла бы, впоследствии, объединить все элементы в единую систему контроля и управления.
Однако "интеллектуализация" зданий – довод не только в пользу экономии ресурсов и финансов. "Интеллект" становится необходимостью для деловых зданий класса "А". Наличие интегрированных систем управления позволяет отнести бизнес-центр к высшему классу офисов (А1 или (А+)), что, соответственно, отражается на величине ставки аренды помещения. Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды в среднем на 10-20%. При этом, правильно спроектированное и оснащенное, здание сохранит свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня.
Кроме того, система автоматизации зданий помогает решить еще одну важную задачу: соединить автономные системы, каждая из которых решает собственный комплекс задач, в единую систему. В данном случае, существенно повышается эффективность эксплуатации всего объекта.
"Интеллектуальное" здание практически сводит на нет возможность выхода из строя высокотехнологичного оборудования, что ведет также к экономии средств. Такое оборудование бесперебойно может работать несколько лет.
В "интеллектуальном" здании снижено влияние человеческого фактора, что помогает избежать ошибок при эксплуатации, а также снизить затраты на содержание персонала.
Как видите, положительных сторон в применении систем "интеллектуального" управления достаточно. Мне бы хотелось рассмотреть приведенные выше преимущества на конкретном примере (из нашего опыта управления Интеллектуальными объектами), и поделиться собственным опытом работы с подобными источниками экономии.
В нашем управлении находятся три объекта недвижимости, оснащенные системами BMS-"Интеллектуальное здание", поэтому эффективность инвестиций в интеллектуальную начинку объектов недвижимости мы можем оценивать на основе опыта работы нашей компании.
Итак, перейдем от теории к практике.
Рассматриваемый объект: офисное здание класса "А". Представляет собой 14-этажное здание с подземной парковкой общей площадью 43000 кв.м., рассчитанное на 1800 рабочих мест. Особенность объекта состояла в том, что данное здание изначально лимитировалось объемами муниципального электроснабжения.
| При анализе ситуации и разработке общей концепции было принято решение об использовании следующих технологий и оборудования:
• концепция "Интеллектуальное здание"; • число инженерных систем – более 30; • оборудование различных производителей: АРС, Avaya, Bosch, Cisco Systems, Extron, GE Security, Johnson Controls, JVC, Karak Electronics, Krone, KONE, Mitsubishi Electric; • контролируемых "точек данных" – более 25000; • Lon-устройств – более 1200; • единый диспетчерский центр; • фанкойлов – более 540; • лифтов – 8 шт.; • пожарных извещателей – более 3500; • датчиков охранной сигнализации – более 1000; • контролируемых точек доступа – более 150. |  |
На рассматриваемом объекте единая система диспетчеризации выполнена на базе программного обеспечения "METASYS" (компания Johnson Controls). Сетевые и полевые контроллеры также производства компании Johnson Controls.
Система управления данного объекта отличается высокой сложностью, поскольку осуществляется мониторинг и управление пятью основными типами помещений: офисные помещения, VIP-помещения, конференц-залы, столовая, входная группа. Более того, в системе учтено более 30 типов индивидуальных конфигураций, системой выполняется диагностика любых неисправностей и нарушений. С помощью нее осуществляется дистанционное управление оборудованием, а также архивация всех данных.
"Интеллектуальное управление" позволило минимизировать расход ограниченного энергетического ресурса. Внедрение технологии LonWorks позволило эффективно распределять 4,5 мВт холодильной энергии и 400 кВт освещения офисных зон, обеспечивая для всех пользователей комфортные условия пребывания.
Суммарный объем информационных "точек данных" всех систем здания составляет более 25000, объем систем визуализации насчитывает более 800 графических схем, выводимых на 7 станций операторов управления. Кроме того, установлено 14 единиц TouchScreen-панелей для централизованного управления разнесенным по зданию оборудованием.
Структуру бюджета службы эксплуатации данного объекта можно представить следующим образом:
• коммунальные платежи – 20%;
• ремонтные работы – 12%;
• ФОТ – 53%;
• подрядные организации – 7%;
• расходные материалы – 8 %.
Автоматизация систем управления позволяет нам существенно снизить затраты на обслуживание объекта. Вот несколько конкретных примеров и нашей практики:
• система управления климатом приводит к экономии энергоресурсов в среднем на 8-12% за счет применения автоматизированного контроля параметров системы (при этом обеспечивается оптимальная комфортность для пользователей Объекта);
• система управления освещением, электроснабжением и отоплением позволяет в среднем снизить затраты на 3-5% за счет предусмотренной в системе функции автоматического выключения света в пустующих помещения, за счет автоматического приведения систем в экономичный режим при отсутствии необходимости в рабочих нагрузках и других функциональных возможностей, заложенных в систему управления объектом.
Таким образом, совокупная экономия энергоресурсов может достигать 12–17%. Данная экономия весьма существенна, учитывая существующую тенденцию роста стоимости потребляемых энергоресурсов.
Помимо финансовой экономии на энергоресурсах автоматизированная система управления позволяет избежать существенных затрат на ремонт дорогостоящего оборудования, предотвращая возникновение нарушений в его работе. Также за счет функций анализа и контроля система предупреждает возникновение аварийных ситуаций на объекте.
Далее приведу некоторые практические примеры экономической эффективности системы:
• постоянно анализируя поступающую информацию с контроллера холодильной машины система автоматизации заблаговременно предупредила диспетчера об изменениях в работе компрессора (оценочная стоимость ремонта или замены компрессора составляет 12000 у.е.);
• на основе анализа условий работы холодильных машин система выдает рекомендации по замене масла и проведении ТО (по сравнению со стандартным методом проведения ТО по наработке часов экономия составляет 1500 у.е. в год);
• система автоматически обесточила насос при сливе хладагента из контура охлаждения, в противном случае данная ошибка сотрудников службы эксплуатации повлекла бы за собой затраты на замену насоса (оценочная стоимость данных затрат порядка 9000 у.е.);
• при повреждении трубопровода система автоматически выдала предупреждение диспетчеру, благодаря чему удалось избежать затопления. Экономический эффект от данного предупреждения оценить достаточно сложно, но очевидно, что затраты на восстановление помещений арендаторов и возмещение нанесенного имуществу арендатора ущерба весьма значительны.
Помимо приведенных выше путей оптимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости стоит также отметить, что автоматизированная система управления объекта позволяет существенно сократить затраты собственника объекта на его дальнейшую эксплуатацию за счет снижения штатной численности обслуживающего персонала технических служб.
Мы провели анализ нашей деятельности на объекте и пришли к выводу, что для технического обслуживания объекта (без использования BMS) потребовалось бы держать в штате сотрудников минимум на 8 человек больше. Учитывая среднерыночную заработную плату данных работников, ориентировочная экономия на оплате труда составляет 96000 у.е. в год.
Также при использовании BMS минимизируется степень влияния человеческого фактора.
Интеллектуальное здание, в отличие от обыкновенного, предоставляет своим обитателям и владельцам ряд важных преимуществ:
• повышение уровня безопасности здания за счет интегрированной системы безопасности и оперативного реагирования при возникновении нештатных ситуаций;
• сокращение затрат на энергоресурсы за счет сокращения времени холостой и непроизводительной работы оборудования;
• увеличение срока службы оборудования за счет оптимального управления и обслуживания;
• повышение комфортности и престижности помещений за счет автоматического управления освещением и микроклиматом;
• объективный анализ работы оборудования, действий персонала при нештатных ситуациях за счет автоматического документирования принятых решений;
• управление всеми системами здания из центрального диспетчерского пункта;
• льготы, предоставляемые собственнику здания при страховании недвижимости.
Инфраструктура интеллектуального объекта определяется в соответствии с задачами и уровнем бизнеса заказчика и может включать комбинации различных подсистем: безопасности, связи и жизнеобеспечения. (Таблица 1).
Таблица 1
Перечисленные преимущества использования "интеллектуального управления", а также профессионального управления объектом коммерческой недвижимости в целом, позволяет собственнику избежать многих рисков, связанных с администрированием здания:
• неоптимальная арендная политика объекта;
• нерациональное распределение функций и зон ответственности;
• существенные материальные издержки на оптимизацию инженерных систем при эксплуатации объекта;
• избыточная численность обслуживающего персонала;
• нерациональная организация работы с субподрядчиками;
• потери доходности объекта в период проведения ремонтных работ;
• потеря имиджа объекта.
Не стоит забывать, что, помимо системы автоматизированного управления объектом, оптимизации затрат на дальнейшую эксплуатацию объекта можно добиться, если предусмотреть в проекте экономичное оборудование.
Приведу пример из западной практики, который приобретает актуальность и для России, где ожидается повышение стоимости энергоресурсов до европейского уровня к 2011 году. Речь идет об экономии на осветительных приборах.(Таблица 2).
Таблица 2
Приведенные данные говорят о том, что для принятия решения по установке того или иного вида оборудования необходимо проанализировать его с точки зрения дальнейшей эксплуатации и оптимизации затрат. Рекомендации по установке того или иного оборудования вам смогут дать профессиональные управляющие и эксплуатационные компании.
В последнее время подход к автоматизации всех инженерно-технических систем здания становится все более профессиональным. Сегодня при проведении переговоров по управлению зданием участвуют уже четыре стороны: собственник здания, застройщик, проектировщик и организация, которая будет эксплуатировать здание. Управляющая компания, в этом случае, может взять на себя значительное количество рисков собственника, защитить его интересы и увеличить экономический потенциал проекта.
Для справки: Компания Property Lab предлагает весь комплекс услуг в сфере управления недвижимостью – от маркетинговых исследований и разработки концепции проекта до комплексного управления функционирующим объектом. За время работы компании в отрасли, высокий профессионализм ее сотрудников смогли оценить ведущие российские и зарубежные организации – собственники и инвесторы крупных торгово-развлекательных центров, бизнес-центров класса "А" и "В", элитных жилых домов.
Деятельность компании Property Lab имеет широкую географию. На сегодняшний день территория нашей работы – это Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Новосибирск, Нижневартовск, Астана, Алматы, Усть-Каменогорск и другие города стран СНГ.
Свою основную задачу мы видим в получении владельцев максимального дохода от недвижимости. Мы достигаем этого, разрабатывая и реализуя оптимальную стратегию развития объекта и увеличивая его стоимость за счет эффективного управления и оптимизации затрат. Максимально ориентируясь на цели и интересы партнеров, мы предлагаем и осуществляем качественное и надежное, оперативное и эффективное решение всех вопросов, связанных с управлением недвижимостью. Сотрудничество с нами позволяет владельцу недвижимости экономить свои временные и профессиональные ресурсы.
Компания Property Lab предлагает полный спектр услуг в области управления коммерческой недвижимостью (консалтинг, брокеридж, техническая эксплуатация, клининг, финансовый менеджмент и маркетинг). При этом мы возьмем на себя сопровождение проекта на любой стадии его реализации - от выбора участка под застройку и стратегии развития объекта до профессионального управления действующим объектом или оптимизации уже существующей системы управления. Все перечисленные услуги мы предоставляем как в комплексе, так и отдельно друг от друга.