Как ”вписать” в бюджет капитальные расходы

Как ”вписать” в бюджет капитальные расходы

Владельцы "умных домов", риэлторы и арендаторы недвижимости уже успели по достоинству оценить все финансовые выгоды, извлекаемые от применения новых строительных технологий. Благодаря применению систем автоматизации зданий, а также систем безопасности и контроля, снижаются расходы на эксплуатацию зданий в целом. Но, что более важно, эти же технологии способны обеспечивать эффективное вложение средств уже на этапе строительства, а также соответствие высоким стандартам, предъявляемым сегодня системой здравоохранения.

Технологии "умного" строительства также могут приносить домовладельцам и некоторый доход, обеспечивая, например, их телекоммуникационной связью с арендаторами жилищных площадей и позволяя более эффективно размещать рекламные объявления в электронной прессе.

Однако новые строительные технологии изменяют структуру распределения финансовых средств застройщика в пользу авансовых капитальных вложений на этапе строительства. В рамках новой концепции проектирования здания бюджет строительства в полном объеме закладывается изначально. Еще на стадии проектирования определяются и закладываются в бюджет потребности владельца здания, а также устанавливается график строительства объекта. Также идет работа по приведению в соответствие приоритетных требований владельца здания с бюджетом строительства (в ходе переговоров обсуждаются желания и потребности владельца и его финансовые возможности).

В настоящее время потенциальные владельцы зданий узнают все больше о преимуществах "умных" технологий строительства. Эти технологии не только предусматривают концепцию раннего планирования, но и новые функциональные возможности, которые обеспечиваются опытом подобной практики проектирования. Однако, несмотря на новые тенденции планирования, для многих строительных проектов бюджет строительства устанавливается еще до начала обсуждений того, действительно ли дом должен быть "умным". Применение интегрированных строительных технологий является положительным моментом для проектной строительной организации, даже если бюджет уже заложен, и он не предусматривает строительство умного дома. Основная причина в том, что большая часть современных строительных технологий (таких как: системы автоматизации зданий, безопасности и контроля) уже включены, независимо от того, проектировалось ли здание традиционным методом или по технологии "умного дома". Проще говоря, умные здания отличаются от традиционных исключением дублирования систем. Также они лишены неоправданно большого количества кабелей, кабельных каналов, оборудования и сетевых протоколов, которые достались в наследство от традиционного процесса проектирования и строительства. Да и подрядчиков умное строительство требует меньше. Отказ от избыточности и дублирования систем может снизить капитальные расходы в процессе строительства. Как именно? Приведу несколько примеров:

Прокладка кабеля

Типичная сцена: в понедельник подрядчик А прокладывает электрический кабель вниз в прихожую, а во вторник в ту же прихожую кабель прокладывает уже другой подрядчик – Б. Учитывая тот факт, что при прокладке кабеля стоимость работы составляет 50%, единый подрядчик, который провел бы вниз в прихожую оба кабеля, мог бы существенно сэкономить и время, и средства. Да, вы не можете полностью исключить стоимость работ по прокладке второго кабеля, потому что его все же прокладывают и подключают, но, в зависимости от плотности электрических кабелей и типа здания, можно сэкономить от 25 до 40% на стоимости выполненных работ. А это 12-20% полной стоимости прокладки кабеля, которые можно сберечь, если объединить кабельную инфраструктуру и иметь дело с единым подрядчиком. В предположении, что с кабельным хозяйством связано 30% стоимости каждой из систем здания, итоговая экономия составляет 4-6%. Немного, но для начала неплохо.

Кабельные каналы

Если монтаж кабельного хозяйства производится единым подрядчиком, то можно также объединить и кабельные каналы. Кабельный канал представляет собой крючки сцепления длинного типа, лотки для кабелей и собственно кабель-каналы. Стоимость прокладки кабельных каналов входит в строительный бюджет (хотя в некоторых случаях она может быть отнесена в графу электромонтажных работ).

Дело в том, что кабель-каналы и лотки для кабелей устанавливает подрядчик, который занимается электромонтажными работами. Промышленный анализ показывает, что стоимость применяемых материалов кабельных каналов при интегрированном подходе монтажу систем практически не меняется. Однако, как и в случае с прокладкой кабельного хозяйства, объединение кабельных каналов существенно снижает стоимость работ по их установке. Дополнительный выигрыш в данном случае состоит в объединении низковольтной и высоковольтной сети, что закладывается на этапе проектирования. Потенциальный выигрыш в цене зависит от организации проводки и плотности кабельных каналов. Экономия может составить от 15% до 60%. Однако, придерживаясь консервативной оценки, давайте предположим, что экономия на этом может составить 4-6 % от общей стоимости прокладки кабельного хозяйства.

Руководство проектом

Когда системы здания устанавливаются раздельно, проект имеет много подрядчиков, а иногда и субподрядчиков. Каждый подрядчик руководит отдельной бригадой. Наличие нескольких подрядчиков требует руководства, наблюдения и координации работ со стороны генерального подрядчика. Создается сложная иерархическая система. Если консолидировать установку систем здания и электрических кабелей в руках одного подрядчика, то количество руководящих инстанций можно снизить на 30%.

Предполагая, что координация проекта добавляет 8% к стоимости монтажа всех систем, то общая экономия в целом составит 2–3%.

Оборудование

Интеграция систем здания также подразумевает и интеграцию серверов, обслуживающих системы. Результатом этого является сокращение программно-аппаратной базы (приобретение лицензированного программного обеспечения дело недешевое) и требуемого пространства для размещения оборудования. Может быть, на этом сильно не сэкономишь, однако это поможет убрать ненужную избыточность и низкую эффективность, которые достались нам в наследство от классического подхода к разработке систем зданий.

Обучение персонала

Интеграция систем здания изменяет также требуемое количество и функциональные возможности автоматизированных рабочих мест администратора системы. Теперь нет необходимости в отдельном для каждой системы автоматизированном рабочем месте. Администратор может получить доступ к ним через стандартный браузер и графический интерфейс пользователя. Объединенная система позволяет получать доступ (авторизованный) сразу ко многим системам через стандартный интерфейс, причем как на месте, так и дистанционно. Результатом этого станет снижение объема работ по подготовке персонала к обслуживанию систем при помощи инструментов управления. Также снизится потребность в количестве оборудования. Экономия средств на первом этапе может оказаться незначительной. Но на протяжении жизненного цикла систем здания интеграция средств управления окажет существенное влияние. Численное выражение экономии зависит от масштаба проекта.

Время реализации

Время – деньги. Интегрированная система не только потребует меньше времени на монтаж, но также и меньше времени на конфигурацию. Использование единого стандарта базы данных, совместимого с SQL и ODBC, и программные среды XML и SOAP облегчат интеграцию между системами автоматизации здания, а также между современными строительными системами на этапе строительства и системами организации строительного бизнеса, такими как: учет необходимых закупок, человеческих ресурсов и т.д. Чем быстрее реализуется проект, тем он более дешев.

Электроэнергия

Технология PoE (Power over Ethernet), позволяющая передавать удаленному устройству вместе с данными электрическую энергию через стандартную витую пару в сети Ethernet, является одной из самых недооцененных в строительных технологиях и эксплуатации зданий. Хотя интеграция систем зданий возможна и без PoE, экономия капитальных вложений и снижение стоимости эксплуатации зданий при использовании PoE весьма многообещающие. Предполагается, что эта система электропитания устройств в скором времени станет неотъемлемой частью умного дома. Например, кард-ридер, являющийся частью системы контроля доступа, требует не только кабеля связи, но и питания. А сколько можно сэкономить, если кабель связи будет также обеспечивать устройство и энергией? Если устранить потребность в местном источнике питания, то на этапе строительства будет сэкономлено $250 на одну штепсельную розетку и почти $750 в ходе последующей эксплуатации.

Связанное с "умными" строительными технологиями снижение капитальных расходов очень сильно зависит от типа здания, его размера, особенностей местного рынка строительных услуг и т.д. Один из самых надежных путей экономии – экономия на прокладке кабеля, организации кабельного хозяйства и руководстве проекта. Возможная экономия составляет порядка 15%. Если принять во внимание то, что интеграция систем потребует меньшего количества оборудования, меньше расходов по подготовке персонала и меньше времени на реализацию проекта, а также не забыть про технологию PoE, то экономия может достичь и 20%.

Для большинства владельцев зданий и тех, кто занимается инженерно-строительными разработками, а также непосредственно принимают участие в строительстве, выбор именно "умных" технологий станет весьма естественным. Ведь умные технологии строительства устраняют дублирование систем зданий, повышают их эффективность и сберегают средства еще на этапе строительства.