Для насыщения российского рынка ТРК потребуется не менее 5 лет
Интервью с Юлией Никуличевой, заместителем директора, отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle.
– Опишите, пожалуйста, общие тенденции развития строительства Торгово-развлекательных комплексов (ТРК) в Москве и России в целом.
– Сегодня Москва по качеству и количеству, как существующих торговых комплексов, так и строящихся, намного опередила российские регионы, которым требуется какое-то время для того, чтобы они догнали столицу. Тенденциями является строительство торговых центров первого и второго поколения, где точкой опоры выступают универмаги или гипермаркеты (так называемые "якорные арендаторы"). Это стандартные форматы торговых центров, которые пока существуют у нас, в отличие от западной Европы и США, где уже существует большое разнообразие форматов торговых комплексов (от парков и стоковых центров до больших развлекательных центров, занимающих достаточно большие площади). Пока такие проекты не имеют большого развития в России из-за того, что, несмотря на готовность конечных покупателей поддерживать подобные центры, развивать такие концепции зачастую не готовы сами операторы. Но тенденции рынка направлены на то, что сначала Москва, а потом и все остальные регионы постепенно начнут развивать новые форматы ТРК.
– Не могли бы Вы привести примеры торговых центров наиболее "удачных" с точки зрения реализации идеи в целом?
– Дело в том, что каждый центр реализует свою идею и может быть оценен с разных позиций. Если говорить про Москву, то по количеству покупателей среди наиболее удачливых, если можно так выразиться, оказались Торгово-развлекательный комплекс "Атриум" на Земляном валу и сеть магазинов Семейного торгового цента "Мега". Эти же комплексы лидируют по количеству привлеченных и размещенных на своей территории торговых марок и брендов. Здесь же можно упомянуть Манеж и Торговый центр "Рамстор-Сити". Однако, давая подобные оценки, мы можем сегодня говорить только про Москву и Московскую область, так как в регионах дела обстоят совершенно по-другому. Там существуют свои особенности и, естественно, как следствие – торговые проекты. Любопытно, что в регионах вышеупомянутый проект Семейного торгового цента "Мега" можно отметить как самый неудачный торговый проект. Региональные девелоперы создают более успешные местные проекты. Очевидно, это связано с тем, что, так называемые "местные проекты", учитывают конкретные особенности региона и его рыночную ситуацию.
– На какие инженерные системы в первую очередь стоит обратить особое внимание при проектировании и дальнейшем строительстве?
– Прежде всего, следует делать акцент, на те системы, которые обслуживают людей, т.е. это вентиляция, отопление и кондиционирование. Немало важным является правильное и достаточное освещение, которое необходимо для комфорта посетителей, а также очень важно для арендаторов (освещение витрин).
– Каким образом правильное решение и воплощение инженерных систем влияют на экономику проекта в целом?
– Отдельно стоит упомянуть об общей специфике для всех проектов данного направления строительства – правильно спланировать проект в целом, чтобы он в дальнейшем максимально соответствовал решению поставленной задачи и приносил комфорт потребителю, а владельцам выгоду.
Поскольку рынок быстрорастущий и проекты быстро окупаются, многие просто не задумываются о том, насколько важны инженерные системы. На западе считают каждый цент. Существуют даже специальные консалтинговые компании, которые занимаются подобными системами, и планируют инженерные системы так, чтобы они позволяли максимально эффективно использовать ресурсы, в том числе с учетом режимов работы объектов, количества посетителей и т.п. На самом деле это очень важный вопрос, ведь в данном случае речь идет не только об экономической выгоде.
Во-первых, инженерные системы, в первую очередь, влияют на комфорт покупателей, находящихся на территории ТРК, и их безопасность.
Во-вторых, планирование торговых центров должно подразумевать рациональное использование имеющихся площадей с целью получения наибольшей выгоды от них при сдаче в аренду. Соответственно инженерные коммуникации должны быть расположены так, чтобы не занимать лишнего места, а площадь, которая может принести доход, должна эту функцию исполнять (например, оборудование может быть перенесено на крышу (верхний этаж) или смонтировано на цокольном уровне (подземный этаж)). Очень часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда инженерные системы расположены посередине первого этажа в максимально дорогом для сдачи помещений месте. Это совершенно неправильно. В этом случае мы сталкиваемся с проблемой, когда инженерные системы не только не принесут доход, но и не окупят вложений и затрат на их воплощение.
– К каким трудностями должен быть готов застройщик в первую очередь при начале строительства ТРЦ?
– Первая и основная сложность, с которой приходится сталкиваться застройщику – это получение различных разрешений и подвод сетей.
Немаловажным фактором остается на сегодняшний день проблема в отсутствии на рынке труда квалифицированного персонала: начиняя с рабочих специальностей и заканчивая управляющим персоналом. Существует особенно острая нехватка специалистов инженерных специальностей.
– Что, по-вашему, можно и нужно изменить?
– Упростить процедуры получения всех разрешений, ведь зачастую этот процесс занимает время сопоставимое со временем, затраченным на строительство объекта в целом.
– Каких нормативных документов недостает для того, чтобы процесс строительства ТРК был эффективнее?
– Нормативная документация должна быть четкой и трактуемой однозначно. Несмотря на то, что некоторые вопросы (особенно безопасности) освещены очень подробно, в то же время в существующих и применяемых сегодня стандартах, ГОСТах и иных нормативных документах иногда встречаются отдельные положения, которые можно по-разному прочитать и, зачастую, в зависимости от того, кто как прочитает, так и построит. Это в корне неверный подход, тем более, когда речь идет о строительстве сооружений, связанных с обслуживанием людей.
– Что может послужить инпульсом для развития автоматизации ТРК в России?
– Я думаю, что с начала рынок должен насытиться, а потом об этом можно будет говорить.
– А когда он насытится?
– Я думаю, что для этого потребуется не менее пяти лет.
