Отечественные реалии и "интеллектуальное" здание. Опыт эксплуатации

В.В. Ильин, ведущий специалист по эксплуатации современных систем автоматизации зданий.

Автор работал в крупной компании, занимающейся комплексной эксплуатацией современных зданий класса А и А+. Это почти два десятка объектов с общей площадью более 300 кв.м. Практически каждое здание оснащено комплексом систем жизнеобеспечения и безопасности, которые являются составляющими так называемого «интеллектуального здание». Наличие подобных систем является необходимым атрибутом для современных офисных и торгово-офисных центров, имеющих класс А и А+.

Наши объекты были построены или реконструированы в промежутке от 1999 до 2005 годов, т.е. в период, охватывающий самое начало появление подобных систем и становление их на отечественном рынке.

На многих объектах наша компания выполняла договорные обязательства по технадзору и предэксплутационному контролю проектов, в том числе и тендерных, контролю качества реализации проектов, участвовала в приемо-сдаточных испытаниях с последующей приемкой в эксплуатацию. При этом нашими прямыми заказчиками являются как конечные владельцы здания, крупные арендаторы, так и компании инвесторы-девелоперы. Нашими непосредственными «оппонентами» в проектах являются крупные строительные компании генподрядчики и их субподрядные организации. Среди них можно привести такие известные зарубежные компании как «Сканска», «Энка», «АМР», «Рэбау», а также многие крупные российские компании. Термин «оппонент» хорошо описывает наши взаимоотношения в процессе выполнению договорных обязательств перед общим заказчиком, однако, в плане общего результата, мы являемся коллегами по общему делу – создание качественного продукта.

На наших объектах мы имеем возможность знакомиться с примерами проектов «интеллектуальное здание» от ведущих системных интеграторов, как зарубежных, так и отечественных, участвовать в программах обучения по различным программно-техническим средствам от ведущих мировых производителейSiemens, Honeywell, Johnson Controls, TAC, Sauter, EFF-EFF, ESSER и др. В нашей электронной базе данных проектов накоплены буквально гигабайты проектов как на стадиях рабочего проектирования, так и исполнительной документации. Фактически нами собрана целая электронная библиотека технических описаний и руководств по всем программно-техническим средствам, встречающихся на наших объектах. Все эти материалы активно используются нашими специалистами при выполнении договорных обязательств на стадиях эксплуатации, техническому надзора и строительно-инженерного консалтинга в области «интеллектуальных зданий».

В этой статье мне бы хотелось поделиться опытом реализации и эксплуатации интеллектуальных зданий в нашей стране, накопленный нами за эти годы. Выделяя сегодня средства на интеллектуальность квадратного метра инвестор в первую очередь надеется получить следующие результаты:

1. Повышение надежности, эффективности работы инженерных системы.
2. Повышение безопасности.
3. Повышение качественных комфортных условий для арендаторов и посетителей.
4. Сокращение расходов на обслуживание и оптимизация расходов на энергоресурсы.

Что мы имеем на самом деле в условиях отечественной реальности, как достигаются эти результаты?

Внедрение автоматизированных систем управления (АСУ) приносит по умолчанию определенный уровень надежности и эффективности, позволяя при этом сократить расходы на эксплуатацию. АСУ систем жизнеобеспечения для зданий от следующих компаний Siemens, Johnson Controls, Honeywell, TAC и Sauter являются признанными брендами как на западном, так и нашем рынке (более 90% проектов).

У нынешнего интегратора АСУ для зданий не такой и большой выбор базовых средств реализации проектов, а при выборе той или иной системы инвестору не приходиться особо задумываться о функционально-технических характеристиках предложенных систем и их стоимости – все они обладают примерно одинаковым высоким качеством компонентов и приблизительной стоимостью.

Вопрос только в качестве в стоимости проекта, от конкретного интегратора, качестве технической поддержки на этапе эксплуатации и, самое главное, в качестве исполнения проекта, его функционального наполнения. Вот здесь и начинаются нюансы отечественной реализации, вызванные прежде всего спецификой отечественного потребительского рынка и элементарным отсутствием необходимого опыта интеграторов. Ситуация значительно усложняется, если учитывать тот факт, что в большинстве случаев заказчик сам весьма плохо представляет себе, по каким критерием ему оценивать качество продукта в условиях полного отсутствия информации и нормативной базы.

Таким образом, действительность отечественной реализации «интеллектуального здания» выглядит следующим образом: с одной стороны мы имеем высококачественные «кирпичи» для построения интеллектуальных зданий в виде исходных программно-технических компонентов от ведущих иностранных производителей, обладающих практически идентичными характеристиками. На подобных качественных «кирпичах» даже в нашей действительности удается достичь, минимально допустимый по уровню автоматизации и качеству, уровень проектов. С другой стороны мы имеем недостаточный опыт и, зачастую, низкую квалификацию интеграторов, накладывающиеся на полную «темноту» заказчика, конечного потребителя системы.

В итоге, в результате симбиоза этих полюсов, результат оценки наших критериев интеллектуальности выглядит следующим образом: построенные системы реализуют только базовые функции автоматизации и безопасности в минимально допустимом объеме, обусловленном не проектными решениями исполнителя, а исходными характеристиками выбранных программно-технических средств. Реализуется тот минимум функций, который уже заложен в качественный технический уровень самих компонентов систем, ниже которого, опустится просто невозможно. Достигнутый минимальными средствами подобный, утилитарный уровень «качества» и обеспечивает в конечном счете решение первых двух задач, озвученных нами выше: повышение надежности, эффективности работы инженерных системы и безопасности здания в целом.

Однако, выполнение следующих двух задач подразумевает качественно иной подход к исполнению систем, который встречается крайне редко на российском горизонте. Для обеспечения комфортных условий в современном здании, оптимизации энергопотребления, реальных сокращений расходов на эксплуатацию необходимо максимально эффективное использование всех ресурсов заложенных производителем в поставляемые программно-технические средства.

На конкретном примере, например, для контроллеров систем автоматизации, это означает использование всех встроенных программных алгоритмов регулирования, защитных блокировок и различных настроек, таких как экономайзеры, раздельные ночные и дневные режимы регулирования и управления. Для операторских станций это означает полностью настроенные алармовые подсистемы, предоставляющие операторам информацию не только о уже произошедших авариях, но и способных выдавать предварительные предупреждающие сообщения, например, по наработке исполнительным механизмом времени, необходимого для проведения очередного техобслуживания.

На SCADA-системах должны быть настроены процессы архивации и сбора исторических данных об изменении различных параметров, на основе анализа которых, возможно принимать решение об изменении режима работы оборудования. Должны реализовываться не только алгоритмы управления для прямого поддержания тех или иных температурных режимов, но и энергосберегающие алгоритмы, на основе автоматизированного учета энергоресурсов и календарных параметров.

Кроме этого, в современном здании имеется большой объем оборудования, состояние которого, является критически важным для эксплуатации, но не входящего в состав автоматизируемых «по умолчанию» основных инженерных систем: теплоснабжение, вентиляция, холодоснабжение и водоснабжение.

В действительности, на примере многочисленных, реализованных отечественных проектов, с которыми мы сталкиваемся, исполнение указанных задач остается в стороне. Большинство проектов страдают дефицитом реализованных функций автоматизации и обеспечения безопасности, имеющееся дорогостоящее оборудование используется на минимум своих возможностей.

Например, заказчиком закуплен дорогостоящий, современный насос со встроенным частотным регулятором и интерфейсом подключения к системе автоматизации. В проекте же он подключается как обыкновенный асинхронный двигатель с функцией «включить-выключить». Говорить об окупаемости оборудования здесь даже не приходится.

Ярким подтверждением вышесказанного, является подход к исполнению центральных операторских станций. Современные SCADA системы снабжены многочисленными функциями отображения параметров технологического процесса, регистрации и хранения аварийных сообщений, обработки и воспроизведения трендов. На практике же, реализуется минимальные средства отображения и операторского управления на мнемосхемах. Алармовая подсистема, как правило, вообще не настраивается должным образом, исторические тренды не регистрируются, а об отчетах даже не слышали. При подобном, крайне утрированном подходе к исполнению верхнего уровня системы, сводится к минимуму эффект от внедрения всей системы в целом.

Таким образом, практически ни один из отечественных проектов так и не реализовался как полноценное «интеллектуальное здание» в полном смысле. В чем причина того, что наши интеграторы не спешат ликвидировать дефицит опыта в плане создания действительно «интеллектуального» продукта при наличии высококачественных программно-технических средств, составляющих систем автоматизации и безопасности?

Если рассмотреть глубже этот вопрос, то причина, является следствием следующей основополагающей проблемы нашего рынка: несоответствие потенциальных возможностей современных систем автоматизации и безопасности, потребительскому уровню нашего заказчика «интеллектуального здания». Фактически эти возможности так и остаются потенциальными, за пределами реализованных проектов.

Мы научились продавать «золотые интеллектуальные метры», с другой стороны мы просто не в состоянии разглядеть, как это золото блестит, и главное, зачем. Именно это и определяет наш низкий потребительский уровень. Точно также как уровень наших иностранных автомобилей, не сопоставим с с условиями эксплуатации на наших дорогах.

Действительно, наши соотечественники в основной своей массе совсем не избалованы комфортными условиями жилья и обитания, наши квартиры и дома не оборудованы современными климатическими и вентиляционными установками, поэтому мы имеем весьма смутные представления, что такое – настоящая, комфортная среда для жизни и работы.

Из примера эксплуатации, наши немецкие арендаторы оперативно реагируют жалобами в службу эксплуатации на изменении температуры уже в пределах 2 градусов от уставки 20-22 градуса, тогда когда, соотечественники способны работать в широком диапазоне от 15 до 25 градусов, при этом не предъявляя особых претензий. На Западе же проведены целые исследования на тему влияния этих 2 градусов на эффективность работы офисного работника.

Стоимость энергоресурсов у нас пока еще далека от обеспечения затрат на энергосберегающие технологии. Дешевле потратить лишний киловатт, чем его посчитать и сэкономить. Дальше больше – самый эффективный элемент безопасности здания у нас остается дополнительный сотрудник службы безопасности или лифтер. Многие до сих пор уверены, что экономнее организовать дополнительный пост дежурства, чем потратиться на элементы современной системы безопасности.

Расходы на оклад очередного круглосуточного сменного техника службы эксплуатации часто выглядит в глазах нашего заказчика гораздо привлекательнее, чем расходы на квалифицированное решение технической проблемы или модернизацию оборудования.

У отечественного заказчика можно отметить попросту не сформировавшийся уровень запросов и требований к нашему продукту, что в свою очередь, приводит к крайне низкой мотивации компаний интеграторов и, соответственно, условий формирования у них профессионального опыта.

Таковы наши реалии, являющиеся естественным тормозом на пути создания действительно качественных проектов «интеллектуального здания». Думается, что единственным средством для устранения подобных несоответствий является время. Время, в течении которого наша страна в целом, поднимется на достаточный уровень экономического развития, для которого «интеллектуальное здание» станет действительно актуальным продуктом, соответствующим нашим запросам, а не распространенным клише для продажи.

*Примечание: статья была написана в 2005 году.

Возврат к списку