Конкурентоспособность в кризис? Это возможно!

В статье, которую вы читаете, нам хотелось бы поговорить об эксплуатации зданий, как о важной жизненной стадии здания (не менее важной, после проектирования и строительства). В своей работе мы постоянно общаемся как с собственниками зданий, так и с людьми, отвечающими за  эксплуатацию – главными инженерами, энергетиками, электриками. Опыт показал, что подавляющее большинство собственников не имеет представления о современных методах в области управления зданием. Может, это связано с тем, что, в свое время, люди, имеющие свободные деньги, вкладывали их в коммерческую недвижимость, как в сверхдоходную область, не вдаваясь сильно в подробности того, что любое здание, как живой организм – перестаешь за ним ухаживать, и оно медленно погибает.

Сегодня картина резко изменилась – арендные ставки сильно упали, многие офисные центры не заполнены арендаторами даже наполовину, собственник вынужден сокращать штат сотрудников, а это, в основном, люди, отвечающие именно за жизнедеятельность здания. Но есть другой подход, который, возможно, поможет удержаться на плаву и остаться конкурентоспособным на рынке. Какие способы возможны, чтобы сократить затраты на эксплуатацию?

В первую очередь – проведение энергоаудита здания. Основные деньги собственник платит за электроэнергию, которая постоянно продолжает расти в среднем на 30% в год. Энергоаудит – это комплекс мероприятий, направленный на анализ существующего энергопотребления здания, связанного с бизнес-процессами внутри здания; технический анализ существующих сетей и разработка мероприятий, направленных на оптимизацию энергопотребления (энергоэффективные решения).
Понятно, что все эти исследования и последующие внедрения не бесплатны и, возможно, в дальнейшем потребуется не один (!) год для того, чтобы инвестиции начали приносить доход. Поэтому, итогом такого вида работ как энергоаудит, должен быть документ под названием ТЭО (Технико-экономическое обоснование). Приведем наглядный пример предполагаемой окупаемости.

Логистический комплекс (площадь 400000 кв.м.)
За счет внедрения новых световых технологий (замена газоразрядных ламп на светодиодные светильники и установка датчиков присутствия в складских терминалах), потребление энергии только системой освещения было снижено с 4,4 МВт до 1,35 МВт. Как следствие, это повлияло на несколько факторов: на стоимость выкупаемых лимитов на электроэнергию для всего комплекса, на стоимость эксплуатации (светодиодные светильники не требуют обслуживания), на стоимость кабеля и иного вспомогательного оборудования. Затраты на внедрение подобных мероприятий окупятся собственнику через 3 года и 2 месяца. Далее собственник начинает зарабатывать на энергоэффективности.
Мы привели, пожалуй, самый простой пример, а решений может быть множество. Проведя мероприятия по снижению энергопотребления (или параллельно с этим), нужно сформировать службу эксплуатации и дать ей в руки некий инструмент (программно-аппаратный комплекс), который позволит качественно (!) управлять зданием. Разобраться с этим вопросом мы попросили Исполнительного директора компании «Лой энд Хутц Рус» Виктора Ильина.

Виктор, что собой представляет служба эксплуатации современного здания? Какова ее структура и задачи?
- Эксплуатация современного здания – это профессиональный (!) вид деятельности, обеспечивающий предоставление комплекса услуг по управлению всеми процессами в здании на всем жизненном цикле его существования: от проектирования и реализации до эксплуатации и сноса, утилизации. В целом комплекс услуг можно разделить на три части: техническое управление, инфраструктурное и коммерческое.
Техническое управление – это услуги в области эксплуатации и технического обслуживания инженерных систем и архитектурно-строительных конструкций.
Инфраструктурное управление – это, в первую очередь, клинниг, обеспечение безопасности и еще целый ряд разнообразных услуг (например, вывоз и утилизация мусора, уход за зелеными насаждениями).
Коммерческое управление – это услуги по бухгалтерскому обеспечению, управление доходами (например, арендными отношениями), контроль расходов, бюджетное управление.
Как правило, эксплуатация на российском рынке выполняется либо собственником недвижимости, либо сервисными профессиональными компаниями, что является более предпочтительным с точки зрения долгосрочной перспективы для собственника.

Как оцениваются затраты владельца здания на службу эксплуатации?

- Если собственник здания сам занимается эксплуатацией, то затраты складываются из следующих основных статей: фонд оплаты труда, расходные материалы, подрядный сервис. В случае профессионального управления зданием, затраты формируются двумя способами. В первом случае (с закрытой схемой оплаты), собственник оплачивает фиксированную стоимость услуг не зависимо от объема и качества. Это простая и удобная для расчета схема, наиболее применимая для российского рынка. Как минус – высокая стоимость услуг. Во втором случае, часть затрат (например, по расходным материалам, подрядному сервису, часть работ по обслуживанию) оплачивается собственником по открытому бюджету в зависимости от объема и качества выполняемых работ. Плюс – возможность сэкономить, минус – техническая сложность реализации.

Какие инструменты существуют сегодня для управления зданиями?

- Эксплуатацию современных зданий сейчас уже трудно представить без АСУЗ (Автоматизированная Система Управления Зданием). Одна из важнейших задач внедрения АСУЗ – это оптимизация эксплуатационных затрат, в первую очередь, благодаря сокращению затрат на персонал. Диспетчерские станции АСУЗ, можно сказать, являются сердцем службы технической эксплуатации. Здесь контролируются все критические, аварийные ситуации, поддерживаются рабочие режимы управления оборудованием и поддержания климатического режима в здании. Можно отметить, что на рынке уже сформировались общие требования к АСУЗ для недвижимости класса «А».  АСУЗ на российском рынке активно используются уже более 10 лет, поэтому сейчас Заказчик и Исполнитель АСУЗ могут разговаривать на этапе создания системы практически на одном языке. Однако наибольшие трудности возникают уже на этапе реализации требований, сдачи системы в эксплуатацию. Причины во многом лежат в области отсутствия необходимой нормативной базы.

Какие еще стандарты или программы можно отнести к сфере управления зданием, если опираться на международный опыт?

Для задач эксплуатации могут использоваться и прочие продукты информационных технологий. Например, системы типа CAFM (ComputerAidedFacilityManagement). Это программные продукты для автоматизации деятельности службы эксплуатации (например, для организации работы диспетчерской службы по заявкам, организации планового технического обслуживания, для учета расходных материалов, контроля трудозатрат, управления площадями и т.д.).
Эти системы построены на основе базы данных, содержащих всю необходимую информацию о здании: перечень инженерного оборудования, площадей и помещений, учетных и технических характеристиках, а также всех плановых и внеплановых работах по эксплуатации.